賃貸物件について
L → リビング D → ダイニング K → キッチン S → サービスルーム
P.S → パイプスペース UB → ユニットバス MB → メーターボックス
・借りる名義人の住民票（入居する全員の記載のあるもの）
・借りる名義人の収入を証明する書類（住民税決定通知書など）
・保証人の印鑑証明書 社員証、健康保険証、運転免許証など指定されたもの
・契約金（敷金･礼金･前家賃･仲介手数料など）
このことを原状回復義務といいますが、ここでいう原状回復とは住宅を完全に入居時の状態に戻すということではなく、故意または過失で部屋を汚したり壊したりしたほか、家主に無断で原状を変更したときに負う責任をいいます。
ですから、基本的には通常の使用によるふすま、障子、畳、壁紙などの損耗については入居当時の状態より悪くなったとしても、そのまま家主に返せば足りると考えられます。
自然に損耗した部分の原状回復費用は家賃の中に含まれていると考えられるからです。
普通の状態で使用しており、故意過失関係なく部屋を汚したり壊したりしていないと思われるのであれば、大家さんに費用の見積書を請求して賃貸借契約の内容と照らし合わせ、支払う義務があるかどうか確認し、納得がいくまで大家さんと話し合いをすることをお勧めします。
トラブルを避けるため、契約時に大家さん（又は仲介業者等）に退去するときの原状回復の範囲と負担の方法について確認する。 入居時に家主の立ち会いのうえ住宅の状況を確認する。
退去するときも修繕箇所を家主とともに確認し、過失による損耗と自然損耗の区別をはっきりさせる。
以上のようなことに注意しトラブルを防ぎましょう。
借り主都合の場合は手付金の放棄、貸し主（仲介業者、大家など）都合の場合は借り主へ手付金額の倍返しとなります。
貸し主の不備により解約に至り、手付金の返金がなされないなど話し合いがつかない場合、消費者生活センターや、宅建協会や監督官庁に等に相談することをおすすめします。
また、賃貸契約後、貸し主が契約の履行にとりかかった後は解約できなくなる場合があります。
不動産売買について
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とし、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域をいいます。一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等や、既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とする事が企図され、国土の10.3%もの地域を占めています。
農地を農業以外の目的で使用する場合（住居建築、資材置き場、駐車場など）、各市町村の農業委員会に申請し農地転用をする事が必要です。様々な規則があり必ずしも地目転用出来るとは限りません。
購入しようとする土地・住居の所有権移転登記が出来るか確認後、契約・手付金の支払いをすることをおすすめします。
不動産に抵当権等の担保権の登記や競売開始登記などがついていないかということに注意しなければなりません。売り主が不動産の売却金で抵当をはずす場合など、売却金で抵当設定金額を払えるのかなどを調べる必要があります。購入金は全額払ったが抵当が全部抜けなかったなどないように仲介業者・銀行などと相談しながら進めることが必要です。
手付金、もしくは購入金全額を払い、移転登記する直前に差し押さえが入り、登記も出来ずお金も返ってこなかったなどの実例もあります。
〈仲介手数料〉
成約価格×3％＋6万円 （消費税等別途）
〈抵当権抹消費用〉
ローンの残債があり、抵当権などが設定されている場合。
〈建物解体費用〉
土地の売却で、古家があり更地にして引き渡す場合など。
〈印紙税〉
売買契約書に貼付する印紙代です。
〈譲渡所得税 住民税〉
不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。控除制度あり。
〈境界設置費用 測量費用〉
敷地の境界がはっきりせず、境界標の設置が必要な場合
そのほかに司法書士への報酬などがかかります。
ある一定の条件のもと、特殊な状況下で契約をした場合など、一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。
その要件とは、
・業者が自ら売主の場合。
・業者の事務所など以外の場所でした契約。
・契約の履行関係が終了していないこと。
・クーリング・オフの意思を伝えるのは必ず書面によること。
・クーリング・オフについて記載した書面をもらい、その説明を受けた日。
すなわち告知があった日から数えて８日を経過していないこと。
手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。
一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。
買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。 いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。
ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、売買代金の１割ぐらいが一般的です。宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。
「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。
売りを先にすると使えるお金が確定しますが、引っ越しを余分にしなくてはならなかったり、一時住まいのための住居費用などが必要になります。買いを先にすると一時的に二重ローンになり、金融機関がそれを認めてくれるかどうかです。年収、勤務年数、資産価値にもよりますが、おおかた認められる場合が多いようです。
思った様に売れない場合、ローン返済が二重になり資金繰りが大変かもしれません。また、予想金額で売れなかった場合には売却金額がローン残債を下回り資金手当ての必要性が出てくる場合もあります。
家を売る場合には、売れるまで少なくとも３ヶ月以上はかかると考えておいた方が良いでしょう。
売買契約時、ローンを借りている金融機関を立ち会わせ、買い主からの代金振り込みをローン残高の返済にあてます。その後、司法書士などにより抵当権抹消手続きなどしてもらうことになります。
新しい家の購入は、売り主、銀行等が進めてくれるので心配はないかと思われます。
最後に、不動産の委託売却はなかなか希望どおり売れないものです。複数の不動産屋に見積もりをもらい、相場を把握してください。 あまり欲を出さずに冷静に売却金額を設定することが大切です。
また、当社の購入希望顧客リストのなかから条件の合う方にご紹介したり、条件が合いましたら当社での買い取りも致します。
〈消費税〉
ご存じかと思いますが不動産にも消費税はかかります。何千万円ものする金額に対して掛かるのでかなりの高額になります。しかし、土地については消費税はかかりませんので上物つまり建築物だけにかかります。
〈印紙税〉
契約時に必ず貼付します。
〈仲介手数料〉
売主（不動産会社を含む）から直接購入する場合は不要ですが、売主との間に不動産会社が仲介に入る場合は必要になります。一般的に、売買価格の3.15％＋6.3万円と言われておりますが、これは法定で定められた上限になります。
〈登記代〉
中古の建物や土地の場合は所有権移転登記・新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記代にあたります。また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。
〈借入費用〉
銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。
〈火災保険〉
土地購入の場合は建物がございませんので対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。住宅ローンを組まずに現金で購入する方は、任意ですから購入時に加入しなくても加入時期や内容はご自身でお決め頂くことができます。住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。加入内容も借入全期間の長期で、ある程度の保険金額を設定しなければなりません。
〈公課清算〉
不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。
〈不動産取得税〉
売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。軽減措置を受けられる不動産の場合は、小額済むことも多いですが、そうでない場合は何十万円単位になります。
〈その他〉
引っ越し代・カーテン代などの住むために掛かる費用。水道負担金・設備負担金や測量代など土地を利用するための費用なども掛かることがあります。
もっとも代表的な土地評価である地価公示は、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価である。
地価公示では全国で選定された3万数千地点の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示する。
この公示された価格を「公示地価」という。 地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
また、公示価格は低く査定されており実際の土地取引価格と必ずしも一致しません。
不動産業者、司法書士などはおおかたの価格を把握しています。その地域の業者にご相談ください。
〈土地所有権移転登記費用〉
登録免許税と、手続きを司法書士が行い、司法書士への報酬が必要です。
土地の登録免許税は固定資産税評価額の１％です。（住宅は0.3％）
固定資産税評価額は路線価の8割が目安となります。
（例えば、路線価が1.000万円の場合、８割の800万円を固定資産税評価額と仮定します。 800万円×1％＝8万円・・・土地所有権移転登録免許税となります。）
司法書士報酬は一般的に５～６万円かと思われます。従って、一般的な宅地の場合、合わせて１０万円から２０万円前後です。
〈建物表示登記〉
住宅の大きさや種類、構造などを表す登記です。これは、土地家屋調査士が行います。
建物面積などにより、報酬額が違いますが、目安として、35坪一棟で10万円くらいです。
費用は、普通の住宅であれば8万円～10万円程度です。
〈建物保存登記〉
建物の登記手続き。建物保存登記には登録免許税が必要です。また、手続きを司法書士が行いますので、司法書士への報酬が必要です。
・ 新築住宅の場合、
建物保存登記の登録免許税は住宅評価額×0.15％、 住宅評価額は住宅建築費のおよそ60％程度です。
（例えば、1500万円の新築住宅（土地を除く）なら、評価額は約900万円、900万円×0.15％＝13.500円）
司法書士報酬は3～4万円。普通の住宅であれば費用は、あわせても10万円以内です。
〈抵当権設定登記〉
不動産を担保に住宅ローンを組んだ場合、抵当権設定登記をします。
この登録免許税は、債権額（借りた金額）×0.1％です。
（例えば、借入額が2.500万円ならば、2.500万円×0.1％＝2.5万円になります。）
なお、この0.1％という税率は、新築住宅と一定の要件にあてはまる中古住宅に、適用される軽減税率です。
抵当権設定で司法書士報酬は3～4万円で、費用はあわせて6～7万円くらいです。
白紙解約（ローン、危険負担）の場合は、仲介手数料は発生しません。 これは、取引の完了を持って、仲介手数料が発生するのではなく、
仲介手数料の基本が契約の成立にあるからです。
違約解約の場合は、契約が成立したものの解約になったということで、
契約はあったのだから、仲介手数料は発生する。
白紙解約の場合は、契約そのものが無かったことにするのだから、
契約がないため、仲介手数料も無いとなります。 違約金と仲介手数料は別物ですから、相手の不履行により解約になり、
違約金を受領したときは、その中から手数料を支払います。
また、自分の不履行により解約になった場合は、
違約金の支払いを相手方にした上で、さらに手数料を支払います。 相手方の違約の場合：違約金－仲介手数料＝受け取る金額
自分の違約の場合：違約金＋仲介手数料＝支払う金額 手付金については、売主より買主に返金になります。
この税率は、必ずしも一定ではありません。（基本は土地家屋の評価額に対して3～4％）
不動産価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格になり、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した額になります。
平成２１年３月３１日までに取得した宅地（宅地比準土地を含む。）については、課税標準が２分の１に軽減されます。 また、以下の場合は不動産取得税は課されません。
・ 取得した土地の価格が１０万円未満の場合
・ 家屋を建築したときの価格が２３万円未満の場合
・ 家屋を売買・贈与などにより取得したときの価格が１２万円未満の場合
不動産を取得した日から６０日以内に申告書を提出します。その後、県税事務所から送付される納税通知書により、定められた期限までに納めます。
不動産取得税は、いろいろな軽減措置が実施されています。各個人の任意提出となりますので、提出忘れ等があった場合軽減は適用されません。県税事務所などにおたずねください。
ハウスメーカー等では、提出書類を代理作成してくれる場合があります。
したがって､400万円を超える売買の場合､売買金額×3％＋6万円ということになります。全ての場合に消費税がかかります。
例えば2000万円の土地を買った場合
0～200万円の部分･････200万円×5％＝10万円
200万円～400万円の部分･････200万円×4％＝8万円
400万円～の部分･･･････････1600万円×3％＝48万円
これらの合計は、66万円＋消費税5%＝693,000円となります。
つまり、2000万円×3％＋6万円＝66万円+消費税5%＝693,000円と言うことです。
業者が売主の場合､仲介手数料は､かかりません。代理の場合も､普通は売主が手数料を支払います。
競売物件のデメリットは、
・ 物件の占有者がまだ居住している場合、建物内部を見ることができない。
・落札後入居者が退去に応じない場合、手続きに手間と費用がかかることがある。
・稀に住宅ローンを組めない場合もあるので、事前に金融機関と充分な打ち合わせが必要。
・買受申出のための保証金（最低売却価格の２０％上）を現金で用意しなければならない。
などがあります。
競売物件は、不動産業者だけではなく、素人でも入札に参加できます。 物件探しから落札、落札後の手続きまですべて自分で行えば仲介手数料も不要になります。
相続税評価や固定資産税評価の際の目安として、また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。
不動産業者が価格を決める場合、角地、袋小路、日射条件など様々な事を考慮し相場と照らし合わせます。隣接した土地でも全く違う値段がつくことがあります。
公示価格との比較、取引事例との比較、需給状況と人気度合いなどを考慮し総合的に判断しましょう。
建て売り住宅について
契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、３ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
建物本体価格を、延べ床面積で割った単価のことで建物の大きさに関係なく価格の比較検討ができます。
注意しなければならないのは、坪単価を算出する際に「延べ床面積」か「施工床面積」のどちらを使用しているかという点。「延べ床面積」には、ベランダ、小屋裏収納、地下室、一部の車庫、玄関ポーチなどは含まれていません。それらを含んでいるのは「施工床面積」で、当然、「延べ床面積」よりも「施工床面積」のほうが広いので「延べ床面積」で算出するよりも「施工床面積」で算出するほうが安くなる。坪単価を出すときにどちらを使用するかは、業者によってまちまちのようなので、表記されている坪単価がどちらの面積で算出されているかを確認する必要があります。
不動産にまつわること
前者は、多種多様の物件を掲載することにより数多くのお客様を集めることを目標としています。よって、チラシの中身は目にした人が興味を持っていただける様に低価格物件から高額物件まで数多く掲載し、たくさんのお客様から問い合わせをしてもらい、その後違う物件を紹介するという事も少なくはありません。
後者は、物件そのものを早く売ろうという意識が高く、詳細情報を載せて、物件に強い興味を持つお客様を探します。
この場合、一物件あたりの広告費が高くなるため、近隣エリアに限定して配布します。
不動産情報誌（フリーペーパー等）は、チラシと違い多数の不動産会社の情報が掲載されているので、広範囲で探す場合や、複数の物件を比較するのには役立ちますが製作日数がかかり情報の速報性に欠けます。
インターネット広告費は最近どの不動産会社でも力を入れています。 不動産会社独自のサイト及び総合サイトなどにより比較検討が安易になりました。内容も以前から売り出されている物件から最新の物件まで掲載されています。 画像や地図なども含め情報量が多いのが特徴です。
広告での表示についてはいろいろな規制、決まりがあります。以下簡単にご紹介します。
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道路整備が円滑に実施できるよう、道路整備に著しく支障となる建物の建築が制限されます。
各都道府県、地域により規制が違います。各市町村、土木事務所におたずねください。
原則として道路の中心線から２ｍ後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線とみなされます。
セットバック部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。
不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね１０％以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。
測量をきちんとした土地でも境界にブロック塀をたてる際の手違いなどがあり、この手のトラブルは結構あるものです。
民法には「時効」という制度があり、時効には、「取得時効」）と「消滅時効」があり、前者は一定の時間の経過（10年または20年）によって権利が得られるというもの、後者は同じく時間の経過によって権利を失うというものです。
境界から出た部分つまり他人の土地を悪意なく使用していた場合、10年で時効が成立し、その部分の所有権が発生します。つまり、はみ出して使用していた土地が自分の物になるのです。
はみ出された土地の所有者が、10年以内に時効の中断（民法147条）を申し出る以外、時効を防ぐ手だてはありません。
【民法】 ※参考資料
| 147条 | （時効の中断事由） 時効は、次に掲げる事由によって中断する。 一 請求 二 差押え、仮差押え又は仮処分 三 承認 |
| 162条 | （所有権の取得時効） 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。 |
| 163条 | （所有権以外の財産権の取得時効） 所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。 |
| 167条 | （債権等の消滅時効） 債権は、十年間行使しないときは消滅する。債権又は所有権以外の財産権は、二十年間行使しないときは消滅する。 |
これは、現在のように正確な測量方法が用いられていなかった明治時代からの手法で、その当時、土地の面積に応じて税金がかかるため、できるだけ登記簿上の面積を小さくしておこうと言う考えからでした。
縄を強く引っ張り測ると実際の面積よりも狭くみせかけることができたわけです。
実測面積と登記面積に違いがあっても、登記上の権利にはなんら影響はありません。 ただ、登記内容はできるだけ現況を反映させておくのが望ましいのも事実で、実測と地積の更正登記をしておいた方が良いでしょう。
この場合、確定測量をする上では隣地所有者が土地の境界について異論がないことを疎明する必要があり、隣地所有者の同意・捺印が求められるので、近隣関係の状況如何ではかなり厄介な場合があります。
なお、固定資産税などの税金は、原則として、登記簿上の面積でかかってきます。 実測面積が登記面積よりも小さい場合は、固定資産税を少なくするためにも、正しい地積に更正登記しましょう。
売る側に傾くと言っても些細なことだと思われます。値段は相場に公平でないと売れませんし、不備・不具合などは説明義務があります。
実際、契約後やお金の受け渡し後の場合は、違約金が発生します。ただ、不動産業者の説明不足、契約不備等があった場合は契約の解約が出来ます。ただ、契約違反を照明しなければなりません。契約書に記載してあれば明確なのですが、担当者との話の中で交わした約束は照明が難しく、水掛け論になります。
契約を交わす時には、特記事項に約束事を記入してもらえばトラブルは避けられるかと思います。
